关于印发《常德市公共租赁住房并轨运行管理实施细则》的通知

常德市公共租赁住房并轨运行管理实施细则

第一章  总  则

　　第一条  为建立科学规范的公共租赁住房管理机制，完善住房保障体系，解决城镇住房困难家庭基本住房需求，根据《住房和城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理的意见》（建保［2014］91号）相关要求，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条　由政府提供政策支持，限定面积标准，住房保障部门组织实施或者通过其他途径筹集，面向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员及引进人才供应的廉租住房和公共租赁住房，并轨运行后统称为公共租赁住房。

　　第三条　本细则适用武陵区、鼎城区、常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区内公共租赁住房建设、分配、运营管理工作。

　　第四条　公共租赁住房并轨运行坚持政府主导、政策扶持、以人为本、持续发展的原则，发挥市场机制作用，鼓励社会广泛参与，实行统筹建设、梯度保障、统一管理。

　　第五条　市住房和城乡建设局是全市住房保障工作主管部门。市住房保障办公室统筹公共租赁住房建设管理工作，负责并轨运行具体业务指导工作。

　　民政局负责公共租赁住房救助申请家庭经济状况的核对、低收入家庭的认定。

　　财政局负责公共租赁住房建设资金的筹集、管理、拨付，并依规对公共租赁住房租金统一监管。

　　发改委负责公共租赁住房租金标准及配售价格的核定。

　　总工会负责协调、监督企业对自主建设公共租赁住房的分配管理工作。

　　发改、国土、规划、税务、审计、监察等部门按照各自职责，共同做好公共租赁住房统筹建设、并轨运行相关工作。

第二章  建设管理

　　第六条  武陵区、柳叶湖旅游度假区（以下简称：江北城区）公共租赁住房建设实行统一规划、统一受理申请、统一分配标准，实行市区分建。市级主要保障新就业人员、外来务工人员、引进人才的住房需求，区级主要保障城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房需求。常德经济技术开发区、鼎城区由区级统筹。

　　第七条  年度建设规模及计划应以住房保障覆盖面和住房困难家庭实际需求为依据。保障房源通过新建、改建、配建、购买、长期租赁等方式筹集。新建项目应符合城乡规划、土地利用规划要求，优先安排在交通便利、生活方便、基础配套设施完善的区域，市政基础配套设施做到同步设计、同步建设、同步交付使用。市场租赁的公共租赁住房以政府购买服务的方式委托服务机构租赁市场房源，房源纳入公共租赁住房管理。

　　第八条  公共租赁住房建设坚持政府主导，可采取直接投资、间接投资、参股、委托、与企业合作等方式，鼓励和引导民间资本、企事业单位和其他机构积极参与，实行谁投资、谁所有、谁管理。

　　第九条  新建项目单套建筑面积严格控制在60平方米以内，应根据保障家庭实际情况设计多种户型，满足生活居住需要。集中新建的小区按总建筑面积15%-25%配建综合服务设施。改建、购买的公共租赁住房应根据市场房源的供应情况适当放宽住房面积，单套建筑面积超过90平方米，以合租形式配租的，按承租户数计算房屋套数。

　　第十条  商品房用地按照土地出让合同规定实行配建，配建的住房应预留二次设计。

　　第十一条  公共租赁住房建设用地通过出让、划拨、作价入股等方式取得，用地指标单列，优先保证。

　　第十二条  公共租赁住房建设优惠政策按《关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税［2014］52号）和《关于进一步落实保障性安居工程项目建设相关优惠政策的通知》（常财发［2011］24号）执行。

第三章  申请、审核及分配

　　第十三条  并轨运行后实行统一受理申请和审核公示。申请时应明确保障类别，申请条件及流程按《社会救助暂行办法（国务院第649号令）》和《常德市城区公共租赁住房管理工作方案》执行。

　　第十四条  审核实行“三审两公示”，首先由申请人到指定的住房保障受理窗口提出申请后由当地街道办事处、乡镇政府或所在单位进行初审并进行公示，再由市、区住保办对初审资料进行复审，最后由市、区保障性安居工程工作领导小组进行终审并对符合条件的保障对象进行公示。

　　江北城区中等偏下收入住房困难家庭由区住保办负责审核并报市住保办备案，外来务工人员、新就业人员、引进人才由市住保办负责审核。常德经济技术开发区、鼎城区由区住保办负责审核并报市住保办备案。

　　第十五条  审核符合条件的对象按申请登记时间进入轮候，轮候序号向社会公示。

　　第十六条  市、区住保办要根据房源和轮候家庭情况合理制定分配方案，明确分配范围、原则、标准、程序等，区住保办应将方案报市住保办审批备案并向社会公示。

　　第十七条  分配以摇号配租为主。从轮候对象中按110%实行差额摇号，摇号获得入住资格的与住房管理单位签订租赁合同，未获得入住资格的下轮直接配租。分配入住的小区已腾退5%以下的闲置房源由市、区住保办按轮候序号自行分配。

　　第十八条  因自然灾害、重大变故等特殊情况导致住房问题突出的家庭，全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人、计划生育特困家庭及引进人才申请住房保障并符合条件的，提供相关证明，按程序审核后，报市保障性安居工程工作领导小组审批后优先分配。

第四章  运营管理

　　第十九条  公共租赁住房保障实行实物配租、租赁补贴，探索开展共有产权、市场租赁租金核减补差保障方式。

　　实物配租指政府向符合申请条件的家庭提供住房。

　　租赁补贴指政府向符合申请条件的本地城镇低收入家庭发放租房补贴，自行承租住房。

　　共有产权指政府向符合申请条件且自愿购买部分产权的本地城镇低收入家庭提供住房。政府产权限于土地成本及减免税费。城市棚户区改造中符合申请条件的对象优先保障。2015年前已实行共有产权的按《常德市廉租住房共有产权实施细则》（常建通［2012］112号）执行。

　　市场租赁租金核减补差指由政府通过市场租赁筹集的社会房源，面向符合保障条件的外来务工人员实行配租以补差租金的形式进行保障。

　　第二十条  公共租赁住房租金按住房建筑面积计算，租金标准按不高于市场租金的70%的原则，由发改、财政、住建等部门核定，报同级政府批准后定期向社会公布。

　　第二十一条  政府提供实物配租房源的实行租金减免。减免类别及标准：

　　一类：本地“三无”（无生活来源、无劳动能力、无法定赡养、抚养义务人）特困人员，按核定的公共租赁住房租金100%给予减免。

　　二类：本地低保家庭按核定的公共租赁住房租金70%给予减免，减免后的租金水平不低于原廉租住房的租金水平。

　　三类：本地低收入家庭按核定的公共租赁住房租金30%给予减免。

　　四类：其他住房困难家庭按发改委核定的公共租赁住房租金收取。

　　享受其他优惠政策的按相关文件执行,符合多项政策的按最优惠标准执行，不得重复享受。低保、低收入家庭由民政部门认定发证为准。公共租赁住房救助申请家庭的经济状况由民政部门核对。

　　第二十二条  租赁合同期满，承租人应退出承租的公共租赁住房，需续租的在合同期满前三个月申请，经审核准予续租的重新签订租赁合同。审核后不符合保障条件的人员按退出管理规定执行，在城区确无住房或以购买商品房达不到居住条件的需暂时承租公共租赁住房的，按市场标准缴纳租金，租赁期原则上不超过两年。

　　第二十三条  企事业单位自建的公共租赁住房，应当办理所有权初始登记，不得转移登记或部分处置。产权单位自行编制配租及运营管理方案，报住房保障管理部门备案审查。住房只能出租，不得出售或变相出售。在规定配租期限内，因单位资产处置等情况确需整体转让的，不得改变原用途，应继续出租。有剩余房源的由住房保障管理部门调剂安置，产权单位与承租人签订租赁合同。确需改变使用性质的，需报住房保障主管部门同意收缴上级补助资金入财政住保专户。

　　市、区政府（管委会）承租市场房源作为公共租赁住房，确有保障需求的不能因承租年限减少保障规模，续租方式由各地制定，承租费用如无上级财政补助资金，应由各地财政从预算资金、土地出让收入、住房公积金增值收益、保障房异地配建费中安排支出。

　　第二十四条  住房保障部门对自主经营公共租赁住房的企事业单位和承租公共租赁住房的保障对象违反相关规定的按《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令11号）进行处罚、处分和追究法律责任。

第五章  资金管理

　　第二十五条  公共租赁住房项目按国家现行政策申请上级资金补助，财政部门按相关规定筹集资金，统筹用于公共租赁住房建设。资金实行专户管理，专款专用，任何单位和个人不得挤占、挪用。

　　第二十六条  市财政对江北城区市区政府新建公共租赁住房按《市江北城区公租房建设管理方案》执行，补助资金来源包括中央、省补助资金、项目融资资金、财政预算资金及其他统筹资金。常德经济技术开发区管委会、鼎城区政府由区级财政统筹。

　　第二十七条  小区配建的综合服务设施进行集中处置，补缴土地出让收入及相关税费后的收益专项用于公共租赁住房建设。

　　实行共有产权或已上市的保障性住房所得收入全额上缴财政住保专户，专项用于公共租赁住房建设。

　　第二十八条　公共租赁住房租金收入实行“收支两条线”管理，保障房屋维护、管理等支出后用于偿还建设成本。公共租赁住房的维修、养护和管理按照“谁投资、谁所有、谁管理”的原则由房屋所有权人负责；房屋租赁期内室内易损件（灯泡、开关、龙头等）由租户自行承担，除易损件外的室内配套附属设施从房屋维修资金中支出。

　　市政府投资建设管理的公共租赁住房后期运营管理费由市财政统筹，日常管理费用（含购买服务管理费）、房屋维修资金分别从租金收入中按20%、10%提取，老旧公共租赁住房小区可适当提高提取比例，其余部分用于偿还建设成本。

　　区政府投资建设管理的公共租赁住房后期运营管理费由区财政统筹，租金收入不足的由区财政补贴。市、区政府投资建设的原廉租房配建的商业用房拍卖前租金收入补充用于房屋维修资金，拍卖收入优先安排房屋维修资金，剩余资金按市、区政府投资比例归还两级财政，用于偿还建设成本。

　　江北城区公共租赁住房维修资金由各级财政和住房保障主管部门建立专账管理。

　　第二十九条  承租公共租赁住房的家庭按核定标准缴纳物业管理费，政府对“三无”人员和低保户分别按100%、70%予以补贴，补贴资金由各级财政负担。

第六章  监督管理

　　第三十条  公共租赁住房并轨运行后，建设计划、房源申请、审核、分配、出售以及补贴发放等按照信息公开要求向社会公开。单位和个人有权对骗租、骗售行为进行举报和投诉。

　　第三十一条  公共租赁住房资金筹集、使用、管理及租金收支、补贴发放等依法接受纪检监察、审计等部门的监督检查。

　　第三十二条　单位和个人可对相关部门履职情况进行监督，保障对象对住房保障工作存有异议的可向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

第七章　附　则

　　第三十三条　本细则自发布之日起施行。未分配的廉租住房和公共租赁住房实施并轨管理。已建设尚未销售和已销售的经济适用住房按原有规定执行。

　　第三十四条　各区县市可参照本细则执行，也可结合实际制定管理细则。

　　　附件：常德市城区公共租赁住房管理工作方案

常德市城区公共租赁住房管理工作方案

　　为切实推进市城区公共租赁住房工作，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《关于加强保障性安居工程建设管理的实施意见》（常政发〔2012〕19号）、《常德市保障性住房市场租赁管理实施细则》（常建通〔2012〕111号）、《常德市城区公共租赁住房建设管理实施办法（试行）》（常建通〔2012〕113号）相关文件精神，制定本方案。

　　一、保障方式及申报条件

　　方式一：市城区公租房实物配租

　　（一）保障对象。

　　本地城镇中等偏下收入住房困难家庭、三类人员（新就业人员、外来务工人员及引进人才）。

　　（二）申报条件。

　　1、本地城镇家庭应满足以下申请条件：城镇常住户口5年以上，共同申请人达到1年以上；申请人有完全民事行为能力和租金支付能力；已享受公租房租赁补贴（租金核减补差）1年以上；在城区无房或人均居住面积13平方米以下；申请人和共同申请人的直系亲属及同户册家庭成员在城区无住房资助能力；房屋交易的时间需满5年，因病、因灾等特殊情况交易的须提供相关证明；一人户家庭收入1700元/月以下，二人户家庭人均收入1500元/月以下，三人及以上户家庭人均收入1300元/月以下（收入标准由住房保障部门根据上年度城市居民人均可支配收入进行动态调整）；申请以家庭为单位，申请人应年满18周岁、在城区有稳定收入、28岁以上单身人员（离异时间不足2年的除外）或已婚未分户家庭可单独申请，但必须查实同户册家庭成员有无住房资助能力；60岁以上的需有子女或监护人作为共同申请人；申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或扶养关系，并在城区地实际居住。已享受棚户区改造、征拆安置或农村有宅基地的家庭不再享受。

　　2、新就业人员（大学毕业未满10年）和外来务工人员应满足以下申请条件：申请人有完全民事行为能力和租金支付能力；在申请地签订正式劳动合同一年以上，连续缴纳社保、医保、住房公积金一年以上；一城四区（武陵区、经开区、鼎城区、柳叶湖旅游度假区）无房。

　　3、引进人才应满足以下申请条件：有组织、人社部门和用人单位的相关证明，由单位申请；一城四区无房。

　　方式二：市城区市场租赁公租房

　　（一）保障对象

　　主要面向外来务工人员，其他符合公租房保障条件的从业人员也可申请。

　　（二）申请条件

　　1、外来务工人员应满足以下申请条件：有完全民事行为能力和租金支付能力；在申请地签订正式劳动合同一年以上，城区无房。

　　2、其他人员应按公租房实物配租条件申请。

　　（三）房源：市场租赁公租房。

　　（四）保障方式：租金核减补差。

　　（五）租金核减补差标准：按保障标准4元/平方米核算，租金核减补差金额为：一人户120元／月（30平方米），二人户180元／月（45平方米），三人及以上户240元／月（60平方米），租赁面积未达到保障面积的按实际面积计算，租金核减补差资金按半年打卡发放，6月30日、12月31日前发放到位。租金核减补差标准由市住房保障部门根据住房市场平均租金进行动态调整。

　　方式三：市城区公租房租赁补贴

　　（一）保障对象

　　城市低保户、本地城镇低收入住房困难家庭

　　（二）申请条件

　　申请人应满足以下条件：本地城镇常住户口3年以上；并在本地实际租住；人均住房建筑面积13 m2以下，家庭有自有住房的每核算13 m2申请人员减员一人（如家庭申请人口3人，自有住房23 m2，满足一个13 m2，只可享受2人户公租住房补贴），有房屋交易的须满5年（含买卖、赠与、离婚析产等）； 28岁以上单身人员（离异不足2年的除外）或已婚（结婚须满1年）未分户家庭可单独申请，但必须查实同户册家庭成员有无住房资助能力。家庭人均年收入13296（每年动态调整）元以下；有正式的房屋租赁手续，租住房屋并已办理租赁许可证。

　　租赁补贴标准：低保户按照保障标准6元/平方米进行核算，补贴金额为一人户180元／月，两人户240元／月，三人及以上户300元／月，低收入家庭按照公租房租金核减补差的标准核算，补贴资金按半年打卡发放，6月30日、12月31日前发放到位。租金补助标准由市住房保障部门根据住房市场平均租金动态调整。

　　申请人单身、离异或申请人为独生子女（含配偶）以及60周岁以上的，须核查直系亲属有无住房资助能力。夫妻双方中一方为一城四区农村户口的须核查农村宅基地和安置补偿资格。

　　二、申请资料

　　申请人（含共同申请人）应提供以下资料：居民身份证和户口簿，集体户口的提供单位证明；婚姻证明；住房证明（含直系亲属住房证明）；收入证明，城镇家庭申请人无工作的提供户籍所在地街道办事处或乡镇政府证明，退休人员提供社保或退休证明。新就业人员和外来务工人员还须提供组织机构代码证、工商营业执照、税务登记证、劳动合同、社保、医保、住房公积金缴费证明等资料。引进人才、省部级以上劳模或英模、荣立二等功以上的复转军人、计划生育特困家庭、大中专院校毕业生提供相应证明。申请租金核减补差（补贴）还须提供房屋所有权人身份证、房屋产权证明、租赁证及租房合同。

　　三、受理审核

　　（一）受理。申请人在指定的住房保障受理窗口提出书面申请，领取填写申请表。

　　（二）初审。城镇家庭由申请人户口所在地街道办事处、乡镇政府初审，其他人员等由所在单位初审。街道办事处、乡镇政府将初审意见和公示情况报区住保办，申报单位将初审意见和公示情况报市、区住保办。

　　（三）复审。市、区住保办收到初审资料后进行复审。

　　（四）终审与轮候。市、区住保办完成终审后，符合保障条件的对象在媒体和网站上公示，公示期无异议或异议不成立的登记为轮候对象，按登记时间（以电脑备案为准）进入轮候库并公示轮候序号，保障轮候期不超过5年。有异议并经核查属实的，由相关单位书面告知申请人并说明理由。

　　四、配租管理

　　（一）配租原则。一户家庭限承租一套保障性住房。二人及二人以下家庭原则配租一室一厅，三人及三人以上家庭原则配租二室一厅。家庭关系为父女或母子且子女满15岁、兄妹的二人家庭配租二室一厅。合租方式的为两室一厅。单身人员配租最小户型住房。

　　（二）摇号配租。根据保障性住房房源、户型、面积等情况，市、区住保办制定配租方案，并向社会公示。在确定的轮候序号中按110%的比例公开摇号配租，接受公证机构、纪检监察机关监督。通过摇号获得入住资格的，市、区住保办发放《入住通知书》，未获得入住资格的，下轮直接配租。

　　（三）签订合同。申请人收到《入住通知书》15日内，到市、区住保办指定的房屋管理单位签订租赁合同，逾期未签订视为自动放弃，本次配租作废，需重新申请。租赁合同应载明以下内容：房屋位置、面积、结构、设施设备；房屋用途和使用要求；租赁期限（1-3年）；租金及支付方式；维修责任；违约责任及争议解决办法；其他约定。签订合同后，配租对象持《入住通知书》、《租赁合同》，30日内到指定地点办理入住手续，逾期未办理的视为自动放弃。

　　（四）腾退后分配。对现有的公共租赁住房小区已腾退的5%以下闲置房源由市、区住保办按轮候序号自行分配，5%以上的闲置房源摇号配租。

　　五、附则

　　本方案适用于武陵区、常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假管理区、鼎城区（仅包括武陵镇和灌溪工业园）由政府投资建设、市场租赁或通过购改租筹集的公共租赁住房，自公布之日起施行，由常德市保障性安居工程工作领导小组综合办公室负责解释。其他县市区可参照执行或另行制定。