澧县住房保障服务中心对县十七届人大六次会议第43号建议的回复

                          澧住保建复〔2020〕2号A类

  （此回复件公开）

对县十七届人大六次会议第43号建议的回复

张才高代表：

您提出的《关于规范物业管理及车位管理的建议》已收悉。现回复如下：

近年来，随着“放、管、服”改革的不断深入，相关职能调整，物业管理出现了新的格局。当前，我中心结合物业服务发展趋势，致力推进和完善物业服务标准化、规范化和制度化建设，大力提升物业服务能力和服务水平，全力形成多部门联动机制，合力推动我县物业管理的健康可持续发展。

一、当前所做工作

一是坚持常态化管理。重点对物业从业人员履责、小区环境卫生、小区乱停乱靠、乱搭乱建、花草养护、占用消防通道等方面进行督导巡查，发现问题，当场交办，限时整改。特别是今年疫情期间，我中心安排8个小组，坚持每天对全县所有物业服务小区落实疫情防控责任进行督导，取得了满意的效果。从此次疫情防控工作来看，全县物业服务企业听从安排，服从调度，全力配合街道、社区以及职能部门做好了相关工作，确保防控工作万无一失，得到了广大业主的支持与认可。

二是组织学习培训和经验交流。一方面组织物业服务企业进行从业人员培训。按照《湖南省物业管理条例》相关要求，强化从业人员职责。另一方面，组织物业企业代表互相交流。在观摩学习的同时，优秀物业企业代表就如何做好物业管理，传授机宜，交流经验，取长补短，各物业企业都有不同程度的收获，为下步工作的顺利开展积累了宝贵经验。

三是开展物业法律法规宣传。6月初，结合县人大“一法一条例”执法检查交办的工作任务，化解业主生活中产生的一些物业矛盾，我中心将《物权法》部分摘要及《湖南省物业管理条例》全文制作成宣传展牌，并将有关物业的社会热点问题制作成宣传单，同时安排10名工作人员，用3天时间，采取发放宣传单、现场解答业主提问等形式在澧阳街道、澧西街道、澧浦街道的百合园、大汉新城、恒大御景湾、吉立浅水湾、杏林湾、汇景中央小区进行了宣传，收到了较好的效果。

四是推动物业联系会议制度的建立。我中心根据《湖南省物业管理条例》相关规定，结合我县实际，撰写了《澧县物业联系会议制度》（草案），已报待批。草案中明确各部门职责，构建部门联动机制，形成齐抓共管局面。

二、关于建议的回复

1、关于规范物业管理。一是关于加强物业公司培训。今年5月26日，由县城市办牵头，我中心组织组织了物业企业学习培训和小区物业管理服务经验交流活动，召开了全县物业服务企业和3个街道分管物业负责人大会，会上印发学习了《湖南省物业管理条例》，3个优秀物业企业代表分别发了言。目前，我县有运达城小区、豪盛国际现代城小区、康澧金芙蓉小区、吉立浅水湾小区4个物业服务项目获得“常德市物业服务示范小区”称号。

二是关于规范物业收费标准。今年4月，我中心按照人大“一法一条例”执法检查的要求，再次告知物业企业要加强宣传，特别是在签订物业服务合同和装饰装修合同时要向业主耐心细致解读，并重新在小区显眼位置向业主公示相关收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。同时我们也恳请县物价部门加强了对一些市场调节价收费项目的指导与巡查。

三是关于强制成立业委会。根据《湖南省物业管理条例》相关规定，由镇（街）依法监督指导业主大会的成立和业主委员会的选举等工作，并督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。目前，我中心已对全县物业小区业委会成立情况进行全面梳理，已成立业委会的小区有22个，达到成立业委会条件的有40个，暂不具备条件的有6个。

四是关于建立物业管理联席会议制度。根据《湖南省物业管理条例》相关规定：设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度，定期研究解决物业管理活动中的重大问题。街道办事处或乡镇人民政府应当及时召集县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。建议政府按照相关文件规定，尽快建立全县物业管理联席会议制度，明确相关部门职责，加快推进执法进小区，便于今后对物业小区的监督与管理。

2、关于规范车位管理

一是关于规划用途不统一。根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，建设单位可以选择配建人防工程，也可不配套建设。配套建设人防工程的，按照谁投资、谁受益、谁使用的原则，平时享有人防工程的使用权、管理权和收益权。不配套建设人防工程的，需要向人防部门缴纳异地配建费。故构成地下车位规划用途不统一，但在规划期间已公示。

二是关于销售方式不统一。根据《物权法》相关规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，自主权属于开发商，可租可售。

三是关于车位产权不统一。目前，我县小区地下车位在规划设计时未计入容积率，没有纳入建筑面积，故地下车位不存在独立产权，开发商与业主签订的只是车位使用权转让协议，故不存在车位产权不统一的问题。

四是关于车位收费不统一。车位销售价格过高和租金过高的问题，这两项收费都属于市场调节价，因此建议已成立业主委员会的由业主委员会与开发商、物业企业商议销售价格或租金及服务费。未成立业主委员会的由社区、街道与开发商、物业企业商议销售价格或租金及服务费，同时请市场监管局对收费加以指导和监督。

五是关于管理收费不统一。购买车位与租赁车位收费不统一，购买车位的只需缴纳车位服务费，租赁车位除交服务费用外，还需要缴纳车位租赁费。前面提到的车位所有权是开发商的，物业公司只收取物业服务费，车位租赁费是由物业公司代开发商收取的，前期物业服务费收费标准是按物价部门核定的政府指导价执行的。

六是关于后续管理不到位。我中心已根据相关规定，推动物业联席会议制度的建立，联席会议相关成员单位将会根据各自的职责，加强相关法律法规宣传，开展日常督导巡查，发现问题，立即整改，同时告之业主依法维权，共同维护小区的和谐稳定。

三、下步工作重点

一是进一步加强《湖南省物业管理条例》的宣传。针对存在的问题，增强业主维权意识，知晓投诉渠道。

二是完成物业联席会议制度的建立。明确部门职责，构建联动机制，形成齐抓共管格局。

三是进一步加强物业小区日常巡查。对巡查中发现的问题，建立整改台账，提交联席会议，拟定整改措施，销号整改。

感谢您对我中心工作的关心与支持，欢迎您继续对住保工作提出更多更好的意见建议。

                             2020年8月14日